На рынке земельных участков в Москве сложилась парадоксальная ситуация. Земли под застройку — дефицитный товар, но при этом участки, выставляемые на торги, как правило, никто не берет.
Без торга
Всобственность земля вМоскве непродается, один изспособов приобретения земельного участка под строительство вМоскве— это аукционы, которые проводит департамент поконкурентной политике. Нааукционах можно приобрести право аренды земельных участков (обычно начетыре—шесть лет). Результаты аукционов демонстрируют, что предлагаемые лоты покупателям неинтересны: поданным официальной площадки попроведению торгов torgi.gov.ru, извосьми аукционов научастки площадью от1га, которые должны были пройти вянваре—феврале нынешнего года, несостоялось ниодного. Причина— отсутствие участников. Это при том что участки от1 гапо столичным меркам считаются довольно крупными: накаждом гектаре можно возвести до35тыс.кв. мнедвижимости, итакие объемы инвесторам уже интересны.
Если нааукционе присутствует хотябы один претендент, право аренды передается этому единственному желающему. Именно так произошло, например, скомпанией «Метро Кэш энд Керри», получившей постартовому значению арендной ставки151,3 млнруб. вгод участок2,8 гана Боровском шоссе вНовой Москве под торговый центр площадью90,8тыс.кв.м.
Одна изпричин, покоторым аукционы невызывают ажиотажа, связана стем, что среди земель, выставляемых впоследнее время наторги, отсутствуют участки под жилищное строительство. Нотерритории именно стаким целевым назначением, пословам крупных девелоперов, сейчас наиболее ликвидны ивостребованны.
Жилье снагрузкой
Второй вариант приобретения участка встолице под строительство— вторичный рынок. Нои вэтом случае шансов найти участок под жилую застройку немного. «В основном предлагаются промзоны срасположенным наних имущественным комплексом, которые нынешним владельцам перестали быть интересными,— рассказывает Максим Лещев, генеральный директор ГК«Гео Девелопмент».— Внекоторых случаях назначение таких участков можно навозмездной основе сменить нажилое, внекоторыхнет, ночаще всего такие предложения застройщикам невыгодны. Результат отражается встатистике: сейчас натерритории Москвы впродаже представлено около ста участков размером от1га, аежемесячно продается неболее пяти».
Помимо промзон вторичный рынок представлен землями вгородских районах, права накоторые были получены ранее. Нобольшинство предлагаемых участков, как правило, имеет массу недостатков, обусловленных расположением, плохой инфраструктурой, различными обременениями, затратами наинженерные коммуникации.
Например, согласно данным агентства «Нежилые здания» (которое вопреки названию специализируется ина продаже инвестпроектов под жилую застройку), вТаганском районе столицы за990 млнруб. предлагается участок 20соток под строительство шестиэтажного дома общей площадью7,9тыс.кв. м(ГПЗУ ипроект имеется). Правда, для начала требуется снести расположенное здесь ветхое строение. Потойже схеме за400 млнруб. продается участок 68соток, расположенный вМарьиной Роще. Нанем можно построить жилой дом площадью 27тыс.кв. м(из которых наквартиры приходится15,2тыс.кв. м). При этом предварительно предстоит нетолько снести ныне расположенное нанем строение, нои решить вопрос сарендаторами, занимающими там помещения.
Участки, имеющие обременение ввиде сноса существующих строений иособенно требующие отселения арендаторов, покупателям неинтересны: такие обременения существенно увеличивают сроки реализации проектов иувеличивают риски для инвестора. Поэтому ипродаются они крайне медленно.
Пример предложения спроблемной документацией— участок 60соток устанции метро «Смоленская», накотором располагается трехэтажное здание изкрасного кирпича дореволюционной постройки. Предполагается, что этот объект подходит для редевелопмента ипревращения влофт-апартаменты либо может пойти под снос, ана его месте можно возвести дом площадью до24тыс.кв.м. Однако градостроительный план участка отсутствует, как неимеется иразрешение наснос. Заэтот объект продавец хочет получить1,1 млрдруб.
Еслиже сдокументами все впорядке иобремененийнет, тонедостаток будет другим— необходимость больших инвестиций.Так, поинформации агентства «Нежилые здания», врайоне станции метро «Коломенская» за530 млнруб. предлагается участок1,4га, накотором требуется возвести многоквартирный дом площадью 26тыс.кв. ми спортивный центр в4тыс.кв.м. Согласно расчетам продавца, при вложениях встроительство3,7 млрдруб. чистая прибыль отреализации проекта может составить около 900 млнруб. (при условии, что квадратный метр будет всреднем продаваться по184,6тыс.руб.). Предлагается также 2гана набережной напротив ныне строящегося комплекса «Зиларт» под многоэтажный жилой комплекс площадью до68тыс.кв.м. Научасток получено разрешение Градостроительно-земельной комиссии, сделана геоподоснова, имеется предпроектная документация. Цена вопроса—2,3 млрдруб.
Недвижимая цена
Рынок давно научился определять адекватные расценки, при которых покупку можно считать целесообразной. Пословам Максима Лещева, гектар земли без документов, расположенный натерритории отТТК доМКАД, стоит вдиапазоне 150–250 млнруб. Если разрешительная документация имеется ипонятны объемы предполагаемого строительства, торасценки привязываются нек размеру участка, ак количеству будущих квадратных метров. Втойже локации отТТК доМКАД, кпримеру, затраты наземлю всреднем составляют около 15% отрыночной стоимости жилья (в центре города этот показатель может доходить до40%, ав Подмосковье составлять лишь 3%). Предлагаемые продавцами цены, как правило, оказываются завышенными.
Несмотря нато что рыночная стоимость квадратного метра вМоскве снижается, земля вместе сней недешевеет, хотя это былобы логично при вышеприведенном способе вычисления еестоимости. Ноона особо ине дорожает, вопреки повышению кадастровой стоимости. «Арендные ставки наземельные участки вМоскве сегодня устанавливаются исходя изкадастровой стоимости, которая с1 января 2017 года была пересмотрена,— рассказывает Роман Сычев, генеральный директор девелоперской компании Tekta Group.— Однако мынаблюдаем увеличение стоимости понекоторым участкам лишь на1–2%. Иесли говорить про общую тенденцию нарынке, ожидания продавцов иземлевладельцев запоследние два-три года снизились идолгожданного роста цен непроизошло».